三四线城市楼市需求萎缩

中国消费者报    来源:中国消费者报 2021-05-08 08:51
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今年以来,多个热点城市楼市调控持续收紧,相比频频被聚焦的长三角、大湾区城市群,更多普通三四线城市房地产市场并未得到广泛关注。

贝壳研究院近期研究发现,在其监测的100城中,三四线城市整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升,但三四线城市新房价格指数仅回到两年前的水平。

国家统计局发布的70个大中城市二手房和新房价格指数,包括4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市。统计显示,2020年35个三线城市中,13个城市二手房价格下跌,即使今年一季度有局部小阳春行情,部分城市下跌的势头并没有止住。

贝壳研究院资深研究员唐瑄表示,自棚改退潮以来,缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的楼市需求侧明显萎缩,但土地和新房供给还在增加,供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题,已形成“新房-二手房积压下跌”的循环效应。要想破局,盘活存量尤其是提升老旧房的流通是关键。

唐瑄认为,三四线城市房地产市场的症结在于总量过剩与结构失衡,解决良策自然是对症下药。总量方面,应控制低质低效的土地供给。低质低效的土地出让,即便不流拍,取地的激进开发商也容易出现烂尾或面临新盘艰难去化的问题,进而加剧积压下跌的恶性循环。如果脱离产业发展的实际需要,过度依赖土地出让和房地产开发投资,结果很可能是形成一些空城,反而给地方政府带来沉重的财政负担。

结构方面,房屋积压的原因不是供给过剩,而是缺乏有效供给。对潜在购房者而言,与新区新房相比,城区老旧房的优势在于区位好、价格低、周边配套相对完善,是存在真实有效需求的。然而,很多老旧小区建筑物不同程度破损、没有电梯、水电气路设施老化、环境脏乱差等问题让购房者们望而却步。对居住在老旧小区想置换新房的居民来说,如果老房子卖不掉或者卖的价格太低,购买总价高企的新房压力很大,只能暂停置换或是被迫加杠杆。因此,盘活存量、打通新房二手房流通链条的关键,是通过项目改造针对性地解决老旧小区的问题,提升老旧小区的居住体验。同时,可以在政策上对“卖一买一”的本地换房群体进行倾斜,如税收优惠、提高用于置换差额的公积金贷款额度等,既避免了无序加杠杆,又能更好地满足人民群众对美好生活的向往。


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